Checklist de Due Diligence

• Matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente (validade típica: 30 dias da data de emissão)
• Memorial de Incorporação registrado — sem ele, a venda é juridicamente nula (Lei 4.591/1964, art. 32)
• Especificação de fração ideal registrada conforme Lei 13.777/2018 (arts. 1.358-B a 1.358-U do Código Civil)
• Convenção de condomínio registrada em cartório
• Ata de instituição de patrimônio de afetação averbada na matrícula (Lei 10.931/2004; art. 31-A da Lei 4.591/1964) — quando aplicável
• Habite-se ou Certificado de Conclusão de Obra expedido pela prefeitura
• ART/RRT do projeto arquitetônico e da execução estrutural
• Alvará de construção válido durante toda a execução da obra
• Licença ambiental completa: LP (Licença Prévia), LI (Licença de Instalação) e LO (Licença de Operação) — emitidas pela SEMAD-GO em Goiás ou órgão estadual equivalente
• Outorga de uso de água superficial e subterrânea (ANA + SEMAD-GO)
• Anuência da concessionária da hidrelétrica quando o empreendimento estiver na área de influência do reservatório — ex.: Corumbá Concessões S.A. para o Lago Corumbá IV
• Contrato de compra e venda padrão (conferir cláusulas de distrato antes de assinar)
• Tabela de vendas oficial assinada pelo representante legal da incorporadora

Lei 4.591/1964, art. 32: "O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os documentos especificados neste artigo." Memorial de Incorporação sem registro invalida todos os contratos celebrados antes do registro.

• Contrato social e todas as alterações posteriores
• Cartão CNPJ atualizado
• Certidão simplificada da Junta Comercial (data de emissão inferior a 30 dias)
• Certidão Negativa de Débitos Federais (Receita Federal — CND ou CPEND)
• Certidão Negativa de Débitos Estaduais e Municipais
• Certidão de Regularidade do FGTS (CRF — Caixa Econômica Federal)
• Certidão de Regularidade Trabalhista (CNDT — Tribunal Superior do Trabalho)
• Certidões cíveis dos sócios (ações cíveis, execuções, falências — foros estaduais e federal)
• Certidões criminais dos sócios

• CPF e RG com data de emissão válida
• Certidão de casamento — se aplicável (imóvel de casal exige outorga conjugal)
• Regime de bens informado no contrato quando vendedor for casado
• Comprovante de endereço atualizado (inferior a 90 dias)

• APP (Área de Preservação Permanente) do reservatório respeitada: faixa mínima de 100 metros para reservatórios artificiais com mais de 20 hectares em área rural — CONAMA 302/2002. Verificar se a licença ambiental específica do empreendimento define faixa diferente
• Reserva legal demarcada e averbada — mínimo de 20% da propriedade no bioma Cerrado (Lei 12.651/2012, art. 12, II)
• Outorga de uso de água superficial e subterrânea concedida pelos órgãos competentes (ANA para águas de domínio da União; SEMAD-GO para águas estaduais em Goiás)
• Sistema de tratamento de efluentes licenciado — fossa séptica, ETE ou sistema equivalente com aprovação do órgão ambiental
• Plano de manejo de resíduos sólidos (Lei 12.305/2010)
• EIA/RIMA (Estudo de Impacto Ambiental / Relatório de Impacto ao Meio Ambiente) quando exigido — verificar enquadramento nas resoluções CONAMA vigentes
• Verificação de invasão de APP por fotos de satélite (Google Earth, MapBiomas) + visita presencial antes da assinatura
• Anuência ambiental e da Marinha do Brasil para atividades náuticas comerciais — quando o empreendimento incluir marina, flutuantes ou operação de embarcações de aluguel
• Licença de instalação e operação de flutuantes emitida pela Capitania dos Portos competente

Risco real: empreendimentos que vendem unidades com APP invadida estão sujeitos à demolição compulsória por decisão judicial ou ação do Ministério Público, independentemente de boa-fé do comprador. A responsabilidade do adquirente é discutida caso a caso, mas o custo de retirada da benfeitoria é, em regra, do proprietário registrado. Verifique antes, não depois.

• Laudo estrutural recente assinado por engenheiro civil com ART recolhida
• Garantias de construção explícitas no contrato: 5 anos de solidez e segurança (CDC, art. 618; Lei 4.591/1964); 90 dias para vícios aparentes (CDC, art. 26, I)
• Vícios aparentes documentados em vistoria formal com registro fotográfico — antes da entrega e da assinatura do auto de vistoria
• Vícios ocultos com prazo de garantia claro na convenção da gestora e no manual do proprietário
• Manual do proprietário entregue com especificações de instalações elétricas, hidráulicas, de climatização e de manutenção estrutural
• Plano de manutenção preventiva da gestora: quem faz, com qual frequência, com que orçamento (fundo de obras)
• Especificação dos materiais de construção no memorial descritivo — e verificação se o que foi entregue corresponde ao que foi prometido
• Laudo de vistoria de recebimento individual por unidade — cada proprietário deve fazer a sua antes de assinar o auto de entrega

• Contrato elaborado conforme Lei 13.786/2018 — verificar presença obrigatória do Quadro-Resumo com todas as informações do negócio em página única
• Cláusula de distrato por iniciativa do comprador: retenção de até 25% dos valores pagos quando o empreendimento NÃO tem patrimônio de afetação; até 50% quando TEM patrimônio de afetação (Lei 13.786/2018, art. 67-A, §§ 5º e 6º da Lei 4.591/1964)
• Prazo de devolução dos valores retidos: 180 dias corridos contados do distrato quando sem patrimônio de afetação; 30 dias após o habite-se quando com afetação (Lei 13.786/2018)
• Comissão de corretagem destacada no contrato — pode ser retida integralmente pela incorporadora em caso de distrato, independentemente do percentual retido
• Convenção da gestora (fundo de reserva, fundo de obras, taxa condominial mensal por fração) — verificar valores e periodicidade antes de assinar
• Tabela de uso anual para cada fração de tempo — como as semanas são distribuídas, período de alta temporada, sistema de sorteio ou preferência (Lei 13.777/2018, art. 1.358-M do CC)
• Condições do pool de locação — percentual de repasse ao proprietário (60/40 ou 70/30 são padrões de mercado), obrigatoriedade ou voluntariedade, prazo de vigência do contrato com a operadora
• Plano de obras pendentes com cronograma físico-financeiro — saldo de obra a executar e prazo de conclusão
• Contas vinculadas do patrimônio de afetação abertas e individualizadas — verificar junto ao banco (Lei 10.931/2004, art. 31-A)
• Para aquisições acima de R$ 500 mil: considerar auditoria contábil independente da incorporadora antes de compromissar recursos

Lei 13.786/2018 — Direito do Comprador em Caso de Culpa da Incorporadora: quando o atraso na entrega ou o descumprimento de cláusula essencial é causado pela incorporadora, o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária, juros moratórios de 1% ao mês e multa contratual, sem qualquer retenção. Documente tudo: e-mails, fotos, notificações e relatórios de obra. A documentação é o que sustenta eventual ação.

• Escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis — o contrato particular, por si só, não transfere propriedade. O registro é o que constitui o direito real (Lei 6.015/1973, art. 167)
• Matrícula atualizada com o nome do novo proprietário registrado
• Cadastro formal na gestora do empreendimento com dados atualizados
• Acesso funcional ao aplicativo do proprietário (calendário de uso, reservas, portal de comunicação)
• Calendário de uso anual confirmado — Lei 13.777/2018 garante uso mínimo de ao menos 7 dias por fração de tempo anualmente (art. 1.358-M, § 1º)
• Comprovante de pagamento da primeira taxa condominial
• Inclusão nos canais de comunicação dos proprietários (grupo oficial, newsletter, comunidade)
• Convocatória para a primeira assembleia anual de proprietários — participação é direito e instrumento de fiscalização da gestora
• Verificação do seguro da edificação — a convenção deve prever seguro coletivo obrigatório; confirmar cobertura e vigência

Regra crítica: contrato assinado ≠ propriedade adquirida. O direito real de multipropriedade só existe após o registro da escritura na matrícula do imóvel. Compradores que assinam o contrato e não registram a escritura em cartório ficam sem proteção real em caso de penhora, falência da incorporadora ou litígio com terceiros.

Pare e investigue antes de continuar se identificar qualquer um dos itens abaixo:

• Promessa de "rentabilidade garantida" sem disclaimers claros — produtos imobiliários com promessa de retorno fixo podem ser enquadrados como valores mobiliários pela CVM, exigindo registro específico. Sem o registro, a venda é irregular.

• Convenção sem gestora identificada ou com gestora sem histórico verificável — gestora indefinida significa que nenhum terceiro independente fiscaliza o uso, a manutenção e as finanças do empreendimento.

• Memorial de Incorporação não registrado ou com pendências no Cartório de Registro de Imóveis — qualquer venda feita antes do registro é nula de pleno direito.

• Patrimônio de afetação ausente em empreendimentos de grande porte — sem afetação, os recursos dos compradores se misturam com o patrimônio geral da incorporadora. Em caso de falência, os compradores viram credores quirografários.

• Tabela de comissão de corretagem não destacada no contrato — incorporadoras que embutem a comissão no preço sem destaque criam ambiguidade em caso de distrato (o comprador não sabe exatamente o que será retido).

• APP invadida visível em imagem de satélite — verificar no Google Earth ou MapBiomas. Benfeitoria em APP está sujeita a demolição compulsória.

• Histórico de distratos em massa ou ações coletivas contra a incorporadora — pesquisar no site do STJ, nos tribunais estaduais (TJGO, TJSP) e no Procon. Histórico de litígios é preditor confiável de futuros problemas.

• Sócios da incorporadora com histórico em recuperação judicial, falência ou execuções fiscais relevantes — certidões dos sócios são parte obrigatória do checklist documental (seção 9.1).

• Prazo de entrega da obra incompatível com o cronograma físico apresentado — empreendimentos que prometem entrega em 18 meses com apenas 10% de obra executada estão, em geral, capitalizando novos compradores para pagar obras atrasadas.

• Ausência de licença ambiental para área de APP ou zona de amortecimento de unidade de conservação — empreendimentos em áreas protegidas sem licença ambiental completa têm risco alto de embargo e demolição.